Legislação Imobiliária

Estabelece o regime jurídico da atividade de mediação imobiliária. Torna obrigatória a licença AMI, emitida e fiscalizada pelo IMPIC, para exercer a atividade. Define os elementos obrigatórios do contrato de mediação (forma escrita, identificação do imóvel, regime de exclusividade, remuneração) e os deveres do mediador — informação rigorosa, seguro de responsabilidade civil e transparência perante todas as partes.

É o regime jurídico do arrendamento urbano em Portugal. Regula a celebração e a forma do contrato, a duração e a renovação, a atualização anual da renda, a denúncia, a oposição à renovação e a resolução por incumprimento. Aplica-se a senhorios e inquilinos e é a base de praticamente todos os contratos de habitação.

Pacote legislativo do programa Mais Habitação. Na vertente do arrendamento, introduziu medidas como limites à renda em novos contratos de imóveis arrendados nos anos anteriores, apoios e mecanismos de incentivo à colocação de casas no mercado de arrendamento. Vários pontos foram entretanto revogados ou alterados por diplomas posteriores — convém confirmar a redação em vigor à data da operação.

Todos os anos o INE publica um coeficiente que fixa o limite máximo de atualização das rendas em vigor, nos termos do artigo 24.º do NRAU. Para 2026 o coeficiente é 1,0224 (+2,24%). O senhorio pode aplicar a atualização uma vez por ano, comunicando-a ao inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência, por escrito.

O Código Civil regula o contrato-promessa de compra e venda (arts. 410.º e seguintes), o sinal e as suas consequências (arts. 440.º e seguintes) e os direitos de preferência. Define o que acontece em caso de incumprimento — perda do sinal pelo comprador ou devolução em dobro pelo vendedor — e a possibilidade de execução específica do contrato. É a base jurídica de qualquer promessa antes da escritura.

Cria a ficha técnica da habitação (FTH) — o documento que descreve as principais características técnicas e os materiais aplicados na construção de um imóvel. É obrigatória para imóveis construídos ou reabilitados após 2004 e deve ser entregue ao comprador no momento da escritura, dando-lhe informação sobre o que está a adquirir.

Cria o serviço Casa Pronta, um balcão único onde é possível tratar de todo o processo de compra e venda de um imóvel num único atendimento — escritura, pagamento de impostos e registo predial imediato. Simplifica e acelera a transação face ao circuito tradicional entre cartório, Finanças e conservatória.

Regula o IMT, o imposto pago pelo comprador na aquisição de um imóvel. Incide sobre o maior valor entre o preço e o VPT, com taxas progressivas que variam consoante a finalidade (habitação própria, secundária ou outros fins) e a localização. Prevê isenções e reduções — designadamente para jovens até 35 anos na primeira habitação. É pago antes da escritura.

Regula o IMI, o imposto anual pago pelo proprietário, calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. As taxas dos prédios urbanos situam-se entre 0,3% e 0,45% e são fixadas por cada município. Prevê isenções temporárias e a redução por dependentes (IMI familiar). É pago em uma a três prestações, consoante o montante.

A verba 1.1 da tabela do Imposto do Selo aplica 0,8% sobre a transmissão onerosa de imóveis, incidindo sobre o maior valor entre o preço e o VPT. O Código do Imposto do Selo prevê ainda a tributação do crédito à habitação (sobre a utilização do crédito) e de outros atos. Na compra, é pago em conjunto com o IMT, antes da escritura.

O Código do IRS tributa a mais-valia obtida na venda de um imóvel — a diferença entre o valor de venda e o de aquisição, ajustada por coeficiente de desvalorização monetária, despesas e obras. Regra geral, 50% da mais-valia é considerada e sujeita a englobamento. Prevê isenção por reinvestimento do produto da venda em habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais.

Ao abrigo da autorização legislativa da Lei n.º 9-A/2026, aprova um conjunto de incentivos fiscais à habitação: IVA reduzido de 6% em empreitadas de construção e reabilitação para habitação; taxas reduzidas de IRS/IRC de 10% sobre rendas de arrendamento habitacional a preços moderados, incluindo contratos em curso; e exclusão de tributação das mais-valias com reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional. A taxa de 10% exige, em regra, que o imóvel seja habitação permanente do inquilino, que o contrato esteja enquadrado no NRAU e dentro dos limites de renda moderada — ficam excluídos o alojamento local e o arrendamento de curta duração.

Regula os contratos de crédito à habitação e outros créditos garantidos por hipoteca a consumidores. Impõe aos bancos deveres reforçados de informação pré-contratual (ficha FINE), a avaliação da solvabilidade do cliente e regras sobre o reembolso antecipado e a portabilidade do crédito. Transpõe a diretiva europeia do crédito hipotecário.

O Banco de Portugal define, por recomendação macroprudencial, os limites de referência para o novo crédito à habitação: rácio LTV (financiamento face ao valor do imóvel), rácio DSTI (peso das prestações no rendimento) e prazos máximos em função da idade. Não é um decreto-lei — é uma orientação ao setor que os bancos seguem na avaliação dos pedidos.

Ao abrigo do programa «Construir Portugal», aprova a revisão mais abrangente das últimas décadas do licenciamento urbanístico. Num só diploma altera o RJUE (21.ª alteração ao DL n.º 555/99), o Simplex Urbanístico de 2024, o regime da reabilitação urbana (RJRU) e ajusta o RGEU. A lógica é menos controlo prévio do Estado e mais responsabilidade de quem constrói: procedimentos mais flexíveis e prazos mais curtos, mas com fiscalização sucessiva reforçada, coimas mais pesadas e responsabilidade solidária dos intervenientes. Publicado a 29 de maio; entra em vigor a 3 de agosto de 2026, aplicando-se aos procedimentos iniciados a partir dessa data.

O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação define como se licenciam obras e loteamentos: os procedimentos de controlo prévio (licença, comunicação prévia, autorização), a autorização de utilização e as regras de fiscalização municipal. É o diploma central de quem constrói, amplia ou legaliza um imóvel. Foi profundamente revisto pelo DL n.º 108/2026 («Construir Portugal») — a sua 21.ª alteração, em vigor a partir de 3 de agosto de 2026.

Reforma o licenciamento urbanístico com o objetivo de simplificar e acelerar procedimentos: reduz pareceres e vistorias, alarga o deferimento tácito (o silêncio da câmara vale como aprovação em certos casos) e responsabiliza mais os técnicos autores dos projetos. Foi ele próprio alterado, pela primeira vez, pelo DL n.º 108/2026, que aprofunda esta simplificação.

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas fixa as regras técnicas mínimas da construção — pé-direito, salubridade, iluminação, ventilação, segurança. Apesar da idade, mantém-se em vigor como referência técnica transversal. Nota: o DL n.º 108/2026 («Construir Portugal») introduziu ajustes de compatibilização do RGEU com os novos procedimentos urbanísticos — altera-o, mas não o substitui.

Estabelece o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE). Torna obrigatório o certificado energético para vender ou arrendar um imóvel — classifica o desempenho numa escala de A+ (mais eficiente) a F e indica medidas de melhoria. É emitido por perito qualificado e gerido pela ADENE. Transpõe a diretiva europeia do desempenho energético dos edifícios.

Define o regime jurídico do alojamento local (AL): o registo obrigatório junto do município, as tipologias (moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem), os requisitos de funcionamento e segurança e as regras de fiscalização. Foi alterado pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) — que introduziu limites e áreas de contenção — e por diplomas posteriores que reviram várias dessas medidas. Confirme a redação em vigor.

Estabelece as medidas de prevenção do branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismo. Impõe às mediadoras imobiliárias deveres específicos: identificação e diligência sobre clientes e beneficiários efetivos, comunicação de operações suspeitas às autoridades competentes, conservação de documentos e formação. O incumprimento tem consequências contraordenacionais sérias.