Introdução
Vender uma casa em Portugal exige preparar um conjunto de documentos obrigatórios. Fazê-lo com antecedência evita atrasos, surpresas de última hora e pode até acelerar a negociação. Neste artigo explicamos quais são esses documentos, o que significa cada um, onde os obter — e o que fazer quando o imóvel ainda faz parte de uma herança por partilhar.
Os Documentos Obrigatórios
1. Certidão Permanente de Registo Predial
O que é: Documento que identifica o imóvel, os seus proprietários, e regista todos os encargos (hipotecas, penhoras, usufrutos, etc.).
Onde obter: No site do Instituto dos Registos e Notariado (IRN) — www.predialonline.pt. Tem validade de 6 meses e implica o pagamento de uma taxa.
Porquê é importante: O comprador e o banco financiador vão sempre verificar este documento. Qualquer encargo registado pode bloquear a venda.
2. Caderneta Predial Urbana
O que é: Documento emitido pelas Finanças que descreve o imóvel (área, localização, valor patrimonial tributário) e identifica o(s) proprietário(s).
Onde obter: No Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt) ou presencialmente num Serviço de Finanças. A caderneta é gratuita para o próprio proprietário.
Porquê é importante: É usada para calcular impostos (IMT, Imposto do Selo) e para verificar a conformidade entre o registo predial e a realidade fiscal.
3. Licença de Utilização
O que é: Documento emitido pela Câmara Municipal que certifica que o imóvel foi construído (ou reabilitado) de acordo com as normas legais e pode ser habitado.
Onde obter: Na Câmara Municipal da área onde o imóvel se localiza, presencialmente ou pelo portal municipal.
Atenção: Imóveis construídos antes de 7 de agosto de 1951 estão isentos desta obrigação. Nesse caso, o vendedor deve fazer prova da data de construção (geralmente através da caderneta predial).
4. Certificado Energético
O que é: Documento que classifica a eficiência energética do imóvel numa escala de A+ a F.
Onde obter: Através de um perito qualificado (lista disponível em www.adene.pt, a Agência para a Energia). Tem validade de 10 anos.
Porquê é importante: É obrigatório por lei para todos os imóveis em venda ou arrendamento. A sua ausência pode impossibilitar a escritura.
5. Ficha Técnica de Habitação (FTH)
O que é: Documento técnico que descreve as características construtivas e os materiais usados no imóvel.
Onde obter: A FTH foi entregue ao primeiro proprietário aquando da construção. Deve estar guardada nos documentos do imóvel. Se tiver sido perdida, pode ser solicitada à Câmara Municipal ou ao promotor original.
Aplicação: Obrigatória apenas para imóveis cujo alvará de construção seja posterior a 30 de março de 2004.
6. Documentos de Identidade do Vendedor e NIF
O que é: Bilhete de identidade/cartão de cidadão válido e número de identificação fiscal de todos os proprietários.
Onde obter: IRN (Cartão de Cidadão) e Finanças (NIF).
Importante: Se um dos proprietários for estrangeiro, pode ser necessário apresentar o passaporte e o NIF português.
7. Comprovativo de Distrate de Hipoteca (para a escritura e se aplicável)
O que é: Documento que comprova que a hipoteca sobre o imóvel foi totalmente liquidada e cancelada no registo predial.
Onde obter: No banco credor, após o pagamento integral do empréstimo. O cancelamento é depois registado no IRN.
Atenção: Se a hipoteca for liquidada com o produto da venda, este processo pode acontecer no próprio ato da escritura — mas deve ser planeado com antecedência.
E se fora para vender uma Herança Indivisa
Sim. A lei portuguesa permite a venda de um imóvel que integra uma herança indivisa, mesmo antes de ser feita a partilha entre os herdeiros. Contudo, existem regras específicas a cumprir.
O que significa herança indivisa?
Depois do falecimento do titular do imóvel, os herdeiros passam a ser comproprietários de todos os bens da herança, em conjunto e na proporção das suas quotas. A herança diz-se "indivisa" enquanto não for feita a partilha formal que atribui bens específicos a cada herdeiro.
Quais as opções para vender?
Opção 1 — Venda do imóvel por todos os herdeiros em conjunto: Todos os herdeiros têm de estar de acordo e participar na venda. Esta é a forma mais comum e a que levanta menos complicações jurídicas.
Opção 2 — Venda da quota-parte de um herdeiro: Um herdeiro pode vender a sua quota-parte na herança a um terceiro ou a outro herdeiro. Neste caso, os restantes herdeiros têm direito de preferência e devem ser notificados.
Documentos adicionais necessários para venda de herança
- Certidão de óbito do(s) titular(es) falecido(s)
- Habilitação de herdeiros — documento notarial que identifica quem são os herdeiros e as suas quotas (obtido num notário ou Conservatória do Registo Civil)
- Relação de bens (Modelo 1 do Imposto do Selo) — declaração submetida às Finanças no prazo de 3 meses após o óbito, que lista todos os bens da herança. Em heranças recentes, pode ainda estar a ser processada; em heranças mais antigas, já deve existir.
- Declaração de liquidação do Imposto do Selo sobre a herança — emitida pelas Finanças após a submissão do Modelo 1, comprova que o imposto foi liquidado ou que a transmissão ficou isenta. O notário exige este documento para outorgar a escritura. Em heranças antigas, deve estar nos documentos da família; em heranças recentes, pode ainda não estar disponível se o processo junto das Finanças ainda não estiver concluído.
- Documentos de identidade e NIF de todos os herdeiros envolvidos na transação
- Caso existam herdeiros menores, pode ser necessária autorização do Tribunal de Família
Nota sobre heranças recentes: A relação de bens e a declaração de liquidação do Imposto do Selo são documentos com um calendário próprio: o Modelo 1 tem de ser submetido nos 3 meses seguintes ao óbito, e a liquidação é emitida pelas Finanças posteriormente. Numa herança muito recente, estes documentos podem ainda não existir — o que pode atrasar ou impedir a venda até à sua obtenção.
Atenção à Imposto sobre as Mais-Valias
A venda de imóveis herdados tem implicações fiscais específicas. O valor de aquisição considerado para efeitos de mais-valias é, geralmente, o valor patrimonial tributário constante da última declaração de Imposto do Selo sobre a herança. Recomenda-se a consulta de um advogado ou contabilista antes de avançar.
Resumo dos Documentos
⚠️ Os custos indicados são meramente indicativos e podem variar ao longo do tempo, em função de atualizações legais ou regulamentares. Confirme sempre os valores em vigor no momento em que necessitar dos documentos.
Documentos gerais (todas as vendas)
Deslize horizontalmente sobre a tabela para ver todos os dados.
| Documento | Onde obter | Custo aproximado |
|---|---|---|
| Certidão Permanente de Registo Predial | predialonline.pt | ~15€ |
| Caderneta Predial | Portal das Finanças | Gratuito |
| Licença de Utilização | Câmara Municipal | Variável |
| Certificado Energético | Perito credenciado (ADENE) | 150€ a 300€ |
| Ficha Técnica de Habitação | Câmara Municipal / promotor | Variável |
Documentos adicionais (venda de herança indivisa)
Deslize horizontalmente sobre a tabela para ver todos os dados.
| Documento | Onde obter | Custo aproximado |
|---|---|---|
| Certidão de óbito | Conservatória do Registo Civil / IRN online | Gratuito (1.ª via) / ~20€ (certidão) |
| Habilitação de herdeiros | Notário ou Conservatória do Registo Civil | ~250€ a 500€ |
| Relação de bens (Modelo 1 IS) | Portal das Finanças (submetida pelos herdeiros) | Gratuito |
| Declaração de liquidação do Imposto do Selo | Emitida pelas Finanças após submissão do Modelo 1 | Gratuito (o imposto em si é variável) |
📌 Nota: A informação partilhada neste artigo tem caráter meramente informativo e resulta da minha experiência no setor imobiliário. Não substitui aconselhamento jurídico especializado. Para análise de casos concretos ou questões legais específicas, recomendo sempre a consulta de um advogado ou outro profissional habilitado.
