Guia completo sobre mais-valias imobiliárias em Portugal, atualizado com a nova legislação de 2026. Descubra isenções, cálculos e benefícios fiscais na venda de casa. Simulador gratuito disponível.
📌 Artigo atualizado em julho de 2026. O pacote fiscal da habitação — aprovado pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e concretizado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — está agora em vigor, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026. As medidas que aqui estavam assinaladas como "em produção" são hoje lei, e este guia reflete as regras em vigor.
Introdução
Vender a sua casa pode ser o início de uma nova etapa de vida, mas a ideia de pagar imposto sobre as "mais-valias" pode tirar o sono a qualquer um. Afinal, quanto do valor realizado, fruto do esforço de anos, terá de entregar ao Estado?
Criámos este guia para que perceba como funciona o imposto e, acima de tudo, para descobrir quais são as opções que lhe podem conferir uma isenção total ou parcial. De forma simples e direta, explicamos-lhe:
- Como são calculadas: Saiba o que o Estado considera lucro real.
- As despesas que contam: Descubra o que pode abater para baixar o imposto.
- As isenções em vigor: Do reinvestimento clássico aos regimes especiais.
- A grande novidade de 2026: A nova isenção para quem reinveste em arrendamento com renda moderada — já em vigor.
Para tornar tudo ainda mais fácil, pode utilizar o nosso Simulador de Mais-Valias agora mesmo e obter uma estimativa imediata. Além disso, no final desta página, encontrará acesso direto a todos os nossos simuladores gratuitos.
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido na venda de um imóvel.
De forma simples:
- mais-valia = preço de venda – (preço de compra atualizado através do coeficiente de correção monetária + despesas);
- O preço de compra é atualizado através do coeficiente de correção monetária, publicado anualmente por Portaria do Governo;
- A este valor podem ainda somar-se despesas como impostos, custos com obras devidamente comprovadas, comissões imobiliárias e encargos com a escritura e registos.
Como são tributadas?
Em regra, apenas 50% da mais-valia é sujeita a IRS, sendo esse valor somado aos restantes rendimentos do agregado e tributado de acordo com o respetivo escalão.
📌 Quanto pagaria no seu caso? Faça as contas em dois minutos no nosso Simulador de Mais-Valias: introduza os valores de compra e venda e obtenha uma estimativa imediata do imposto.
Benefícios em vigor.
Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente (HPP)
Se vender uma habitação própria e permanente e reinvestir o valor da venda na aquisição ou construção de outra HPP, pode beneficiar de isenção total ou parcial de mais-valias, desde que cumpra os prazos legais.
Prazos a ter em conta:
- o reinvestimento pode ocorrer até 24 meses antes da venda;
- ou até 36 meses após a data da venda;
- a nova casa deve ser afeta a habitação própria e permanente nos 12 meses seguintes ao reinvestimento.
Se o reinvestimento for apenas parcial, a isenção será aplicada na mesma proporção. Ao valor a reinvestir deduz-se ainda o capital em dívida de eventual crédito à habitação associado ao imóvel vendido.
📌 Atenção ao requisito em vigor: O imóvel vendido tem de ter sido a sua habitação própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à venda (regra em vigor desde setembro de 2024 — antes eram exigidos 24 meses). A Autoridade Tributária só aceita vendas antecipadas em circunstâncias excecionais e imprevisíveis, como alterações do agregado familiar (casamento, divórcio, nascimento de dependentes) ocorridas depois da compra da casa. Boa notícia: a antiga restrição que impedia usar este benefício mais do que uma vez em três anos foi entretanto revogada.
Isenção para maiores de 65 anos ou reformados
Aplica-se à venda de qualquer imóvel.
Contribuintes com 65 ou mais anos (ou reformados) podem ficar isentos de IRS se aplicarem o valor da venda em:
- Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
- Adesão individual a um fundo de pensões aberto;
- Contribuição para o regime público de capitalização;
- Produto Individual de Poupança Pan-Europeu (PPR Europeu).
📌 Nota: O reinvestimento deve ocorrer obrigatoriamente nos 6 meses seguintes à venda.
Imóveis adquiridos antes de 1989
Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 (data da entrada em vigor do Código do IRS) estão totalmente isentos de imposto sobre mais-valias.
📌 Atenção: Embora isentos, a venda destes imóveis deve ser declarada no Anexo G1 da sua declaração de IRS. Exceção importante: os terrenos para construção seguem regras próprias — só ficam excluídos de tributação se tiverem sido adquiridos antes de 9 de junho de 1965.
Venda de quinhão hereditário.
A venda de um quinhão hereditário não está sujeita a mais-valias em IRS, por corresponder à cessão de direitos sucessórios.
Esta isenção aplica-se apenas à venda do quinhão hereditário enquanto direito sucessório.
Se o imóvel for adjudicado ao herdeiro e vendido isoladamente como imóvel, já há lugar a mais-valias imobiliárias.
Venda ao Estado ou aos municípios.
Desde a lei "Mais Habitação" (Lei n.º 56/2023), estão isentos de IRS os ganhos obtidos com a venda de imóveis habitacionais ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.
📌 Nota: Esta isenção não se aplica a residentes em territórios com regime fiscal mais favorável ("paraísos fiscais") e, embora o ganho fique isento, é englobado para efeitos de determinação da taxa aplicável aos restantes rendimentos.
A grande novidade de 2026: isenção no reinvestimento em arrendamento com renda moderada.
📌 Já em vigor. Esta medida foi aprovada pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026.
O que muda para quem vende um imóvel e reinveste?
Pela primeira vez, é possível ficar isento de mais-valias na venda de um imóvel habitacional sem que este seja a sua Habitação Própria e Permanente — desde que o valor seja reinvestido na compra de um imóvel destinado ao mercado de arrendamento.
- Novidade: Não precisa de ser a sua Habitação Própria e Permanente (HPP) a ser vendida ou comprada para ter o benefício;
- Condição: O novo imóvel tem de ser colocado no mercado de Arrendamento com Renda Moderada.
As condições, ponto por ponto.
Para beneficiar da isenção, é necessário cumprir todas as regras seguintes:
- Janela temporal: aplica-se a vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029;
- Prazo de reinvestimento: o valor da venda (deduzido de eventual crédito em dívida) deve ser reinvestido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses seguintes à venda;
- Prazo para arrendar: o contrato de arrendamento tem de ser celebrado nos 6 meses seguintes à aquisição do imóvel;
- Teto de renda: a renda mensal não pode exceder 2.300 €;
- Permanência no arrendamento: o imóvel tem de permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos — e não pode ser vendido durante esse período de 5 anos;
- Declaração: a intenção de reinvestimento deve ser manifestada na declaração de IRS do ano da venda.
Para beneficiar da isenção total, deve ser reinvestido o valor da venda, deduzido de eventual crédito à habitação em dívida e despesas elegíveis.
⚠️ Atenção ao incumprimento: Se alguma das condições falhar — renda acima do teto, ainda que ligeiramente, venda antecipada do imóvel ou prazos não cumpridos — perde o benefício e terá de pagar o imposto devido, acrescido de juros compensatórios (atualmente 4% ao ano). Este regime é exigente: é um compromisso de médio prazo, não uma isenção automática.
O que se entende por rendas moderadas?
Este é o novo patamar definido pelo Governo para abranger a classe média.
- O limite: Rendas mensais até 2.300 €;
- O cálculo: Este valor corresponde a 2,5 vezes o Salário Mínimo Nacional de 2026, podendo ser atualizado por portaria.
Impacto: Este teto é significativamente mais alto que os anteriores programas de "renda acessível", permitindo que muito mais imóveis em centros urbanos como Lisboa e Porto fiquem abrangidos por esta isenção.
Qual é o objetivo desta alteração?
Choque de Oferta: Incentivar os proprietários a não deixarem casas vazias ou apenas para venda, mas sim a arrendarem;
- Foco na Classe Média: Alargar o benefício fiscal a rendas que, embora altas, são a realidade das grandes cidades (até 2.300 €);
- Simplicidade: Criar um sistema mais previsível onde o proprietário sabe que, se respeitar este teto de renda, fica isento de mais-valias no reinvestimento.
Antes de decidir vender ou reinvestir, vale a pena fazer as contas: simule o seu cenário no Simulador de Mais-Valias — com e sem isenção, a diferença pode chegar a dezenas de milhares de euros.
📌 Nota: A informação partilhada neste artigo tem caráter meramente informativo e resulta da minha interpretação e experiência como consultor imobiliário. Não dispensa a consulta de um advogado, contabilista certificado ou outro profissional habilitado para a análise de casos concretos ou questões legais e fiscais específicas.
Referências legais
- Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março — pacote fiscal da habitação;
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação;
- Código do IRS, artigo 10.º (reinvestimento e exclusões de tributação);
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro ("Mais Habitação").