O Que é o Usufruto?
De acordo com o artigo 1439.º do Código Civil português, o usufruto é "o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância". Em termos simples, significa que uma pessoa pode usar um bem — habitá-lo, arrendá-lo, retirar dele os seus rendimentos — sem ser o seu proprietário. Trata-se de um instituto jurídico com séculos de história no direito português.
É um direito bastante comum em Portugal, utilizado sobretudo em contextos familiares, nomeadamente através de doações em vida. O exemplo clássico é o dos pais que doam a casa aos filhos mas reservam para si o direito de continuar a viver nela enquanto forem vivos.
Usufrutuário e Nu-Proprietário: Papéis e Diferenças
Quando existe um usufruto sobre um imóvel, o direito de propriedade divide-se em duas partes com titulares distintos:
O usufrutuário é quem detém o direito de uso e fruição. Pode usar e administrar o bem de boa-fé, da mesma forma que o faria se o imóvel fosse seu, tendo como único limite a obrigação de o conservar na sua forma, substância e destino económico. Pode morar no imóvel, arrendá-lo e receber as rendas, mas não pode vendê-lo nem alterar a sua natureza.
O nu-proprietário é o verdadeiro dono do bem, mas não pode utilizá-lo durante o período em que o usufruto vigora. É possível vender a nua-propriedade, mas o comprador adquire o imóvel sem poder usá-lo de imediato — o direito do usufrutuário mantém-se intacto.
Quando o usufruto se extingue — tipicamente com a morte do usufrutuário — o nu-proprietário consolida a propriedade plena, sem necessidade de qualquer nova escritura ou pagamento de imposto por essa consolidação.
Direitos e Obrigações de Cada Parte
O usufrutuário tem direito a:
- Usar o imóvel e habitá-lo
- Arrendá-lo e receber as rendas (fica sujeito a IRS — Categoria F)
- Realizar obras de conservação e manutenção necessárias
O usufrutuário está obrigado a:
- Conservar o bem e devolvê-lo no mesmo estado de substância
- Pagar o IMI e outros impostos correntes, bem como as reparações necessárias à conservação e manutenção do imóvel
- Não alterar o destino económico do bem
O nu-proprietário tem direito a:
- Vender a nua-propriedade (o comprador respeita o usufruto existente)
- Recuperar a propriedade plena quando o usufruto se extinguir
O nu-proprietário está obrigado a:
- Suportar as reparações maiores, relacionadas com melhoramentos estruturais do imóvel
- Não interferir no exercício do direito do usufrutuário
Como se Constitui o Usufruto?
A lei refere que o usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei.
A forma mais frequente é a escritura pública (lavrada em Notário ou via Casa Pronta) ou o documento particular autenticado (DPA) por advogado, solicitador ou notário, com depósito eletrónico obrigatório posterior.
Quanto à duração: o usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário. Se constituído a favor de uma pessoa coletiva, a duração máxima é de 30 anos.
Tipos de Usufruto
- Vitalício — o mais comum. Dura até à morte do usufrutuário.
- Temporário — tem uma data de término definida por contrato.
- Simultâneo — quando diversas pessoas usufruem em conjunto de determinado bem. O usufruto só termina quando a última delas falecer.
- Sucessivo — quando o direito reverte sequencialmente, passando de uma pessoa para outra após a morte da primeira.
Fiscalidade: IMT sobre o Usufruto e a Nua-Propriedade
Este é o ponto onde a maioria das pessoas tem dúvidas. Quando se adquire um imóvel com reserva de usufruto — ou quando se adquire apenas a nua-propriedade ou apenas o usufruto — o IMT não incide sobre o valor total do imóvel da mesma forma.
A Tabela do Artigo 13.º do CIMT
O valor da propriedade separada do usufruto vitalício obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena as seguintes percentagens, de acordo com a idade da pessoa de cuja vida depende a duração do direito:
| Idade do usufrutuário | % a deduzir ao valor pleno | Valor da nua-propriedade | Valor do usufruto |
|---|---|---|---|
| Menos de 20 anos | 80% | 20% | 80% |
| Menos de 25 anos | 75% | 25% | 75% |
| Menos de 30 anos | 70% | 30% | 70% |
| Menos de 35 anos | 65% | 35% | 65% |
| Menos de 40 anos | 60% | 40% | 60% |
| Menos de 45 anos | 55% | 45% | 55% |
| Menos de 50 anos | 50% | 50% | 50% |
| Menos de 55 anos | 45% | 55% | 45% |
| Menos de 60 anos | 40% | 60% | 40% |
| Menos de 65 anos | 35% | 65% | 35% |
| Menos de 70 anos | 30% | 70% | 30% |
| Menos de 75 anos | 25% | 75% | 25% |
| Menos de 80 anos | 20% | 80% | 20% |
| Menos de 85 anos | 15% | 85% | 15% |
| 85 ou mais anos | 10% | 90% | 10% |
Interpretação prática: quanto mais jovem o usufrutuário, maior o valor económico do seu direito — tem mais anos esperados de fruição sobre o bem — e, portanto, menor o valor da nua-propriedade para efeitos de IMT.
Exemplo Prático — Compra a Terceiros com Reserva de Usufruto
⚠️ Regra base do IMT: o imposto incide sempre sobre o valor mais alto entre o preço declarado em escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. É sobre esse valor — e não necessariamente sobre o VPT — que se aplicam as percentagens da tabela acima.
Um comprador adquire a nua-propriedade de um imóvel a um terceiro. O vendedor reserva para si o usufruto vitalício e tem 62 anos. O preço de escritura é €220.000 e o VPT é €200.000 — logo, o valor a considerar é €220.000 (o mais alto).
- Idade inferior a 65 anos → percentagem a deduzir: 35%
- Valor do usufruto: 220.000 × 35% = €77.000
- Valor da nua-propriedade: 220.000 − 77.000 = €143.000
- O IMT incide sobre €143.000
Usufruto Temporário
Se o usufruto for temporário, deduzem-se ao valor da propriedade plena 10% por cada período indivisível de cinco anos que o direito ainda deva durar, não podendo a dedução exceder a que se faria se o usufruto fosse vitalício.
Exemplo: usufruto temporário de 12 anos restantes → 2 períodos de 5 anos = dedução de 20% (equivalente a um usufrutuário com menos de 80 anos).
IMT com Múltiplos Usufrutuários ou Múltiplos Nu-Proprietários
Quando o usufruto é detido por mais do que uma pessoa, a regra do CIMT é clara: havendo várias pessoas de cuja vida dependa a duração do usufruto, aplica-se a percentagem correspondente à mais velha ou à mais nova, consoante o usufruto deva terminar pela morte de qualquer delas ou apenas pela morte da última que sobreviver.
Ou seja:
- Se o usufruto termina com a morte de qualquer um dos usufrutuários (o que acontecer primeiro) → usa-se a idade do mais velho (o direito tende a ser mais curto, portanto o valor do usufruto é menor)
- Se o usufruto termina apenas com a morte do último sobrevivente → usa-se a idade do mais novo (o direito tende a durar mais, portanto o valor do usufruto é maior)
Quando existem múltiplos nu-proprietários em quota-parte (por exemplo, dois filhos recebem a nua-propriedade em partes iguais), o IMT é calculado sobre o valor total da nua-propriedade. O valor tributável de cada parte é calculado em função do valor global do imóvel, aplicando-se a taxa correspondente ao valor total e depois imputando a fração transmitida a cada titular.
Imposto do Selo nas Transmissões com Usufruto
O Imposto do Selo tem dois componentes distintos nas transmissões de imóveis com usufruto:
Taxa de 10% — incide sobre transmissões gratuitas (doações e heranças) entre não-familiares diretos. Estão isentos o cônjuge, o unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós).
Taxa de 0,8% — incide sobre o valor do imóvel transmitido em todas as transmissões, incluindo as doações em linha direta. Esta taxa não tem isenção familiar — mesmo numa doação de pais para filhos, a taxa de 0,8% sobre o VPT da nua-propriedade é sempre devida.
Assim, numa doação de pais para filhos com reserva de usufruto:
- Taxa de 10%: isenta (linha direta)
- Taxa de 0,8%: devida sobre o valor da nua-propriedade
Numa doação a um terceiro (sem grau de parentesco):
- Taxa de 10% + 0,8% = 10,8% sobre o valor da nua-propriedade
Nota: o valor sujeito a imposto é sempre o da nua-propriedade, calculado com base na tabela de idades acima — não o valor total do imóvel. O usufruto não constitui transmissão de propriedade plena.
IMI: Quem Paga?
Quando um imóvel está sob usufruto, o IMI é da responsabilidade do usufrutuário — é ele quem usa e frui o bem e, por isso, suporta este imposto anual. Caso o usufrutuário não possa ou não queira suportar esta despesa, a lei permite-lhe renunciar ao usufruto.
Rendimentos de Arrendamento: IRS Categoria F
Se o usufrutuário arrendar o imóvel, os rendimentos obtidos entram na sua declaração de IRS como rendimentos prediais (Categoria F). A taxa autónoma aplicável é de 25% para arrendamento habitacional, com possibilidade de englobamento. Contratos de longa duração podem beneficiar de reduções de taxa.
O nu-proprietário não declara nem recebe qualquer rendimento de arrendamento enquanto o usufruto vigora — não tem posse do imóvel.
Mais-Valias em Caso de Venda
Venda da Nua-Propriedade pelo Nu-Proprietário
Se o nu-proprietário vender a sua parte, apuram-se mais-valias apenas sobre a nua-propriedade vendida. A fórmula geral é:
Mais-valia = Valor de realização − [Valor de aquisição × coeficiente de desvalorização monetária] − Encargos dedutíveis
O valor de aquisição a considerar é o que serviu de base à liquidação do IMT ou do Imposto do Selo, conforme a transmissão tenha sido onerosa ou gratuita.
Venda da Propriedade Plena (Nu-Proprietário + Usufrutuário em Conjunto)
Quando ambos vendem em simultâneo, o preço total é repartido entre o direito de usufruto e a nua-propriedade, com base na tabela de idades do artigo 13.º do CIMT. Cada titular declara a mais-valia relativa ao seu direito.
Extinção do Usufruto por Morte e Venda Posterior
Quando o usufruto termina por morte do usufrutuário, o nu-proprietário consolida a propriedade plena sem pagar IMT ou Imposto do Selo — não se trata de uma nova transmissão. Contudo, se o imóvel for posteriormente vendido, poderão existir mais-valias tributáveis em IRS.
Renúncia ao Usufruto
Se o usufrutuário renunciar ao usufruto cedendo os seus direitos ao nu-proprietário a título gratuito, pode existir uma componente tributável. Se houver compensação pela renúncia, a situação deve ser analisada caso a caso com contabilista ou advogado.
Extinção do Usufruto
De acordo com o artigo 1476.º do Código Civil, o usufruto extingue-se:
- Por morte do usufrutuário
- Chegado o fim do prazo estabelecido
- Por renúncia do usufrutuário
- Por consolidação (quando o usufrutuário adquire a nua-propriedade ou vice-versa)
- Pelo não uso durante 20 anos
- Pela destruição total do bem
Após a extinção, é recomendável atualizar o Registo Predial e a situação na caderneta predial junto das Finanças, apresentando a certidão de óbito ou o documento comprovativo da extinção.
O Que Muda no Mercado Imobiliário
Um imóvel com usufruto ativo tem implicações concretas no seu valor de mercado e na sua liquidez. O comprador de uma nua-propriedade adquire um bem que não pode usar de imediato, o que penaliza o preço. A coexistência de direitos limita transações e é essencial analisar ambos antes de qualquer decisão patrimonial.
Para quem planeia a transmissão de património — seja em vida, seja por herança — o usufruto é um instrumento eficaz para garantir segurança habitacional ao transmitente, minimizar a carga fiscal imediata e antecipar a transferência de propriedade para os herdeiros. O planeamento correto, feito com antecedência e com apoio técnico, pode representar poupanças significativas em impostos e evitar litígios familiares futuros.
Fontes e Enquadramento Legal
Código Civil · Código do IMT · Código do Imposto do Selo · Código do IRS · Código do IMI
Aviso Legal
O conteúdo deste artigo tem carácter meramente informativo e destina-se a fins de divulgação geral. Não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro, nem substitui a consulta a um advogado, solicitador, contabilista certificado ou consultor fiscal devidamente habilitado.
A legislação fiscal portuguesa está sujeita a alterações frequentes. As regras aqui descritas refletem o enquadramento legal em vigor à data de publicação, podendo não contemplar alterações legislativas ou interpretações administrativas posteriores.
O autor não assume qualquer responsabilidade por decisões tomadas com base na informação aqui contida. Para situações concretas, recomenda-se sempre a obtenção de parecer profissional individualizado.
