POR MANUEL REBELO DE ANDRADE · data não disponível no artigo
Atualização de Rendas 2026: Guia Prático para Senhorios
Saiba como atualizar a renda do seu inquilino em 2026. Coeficiente 1,0224, cálculos, prazos e obrigações legais para senhorios em Portugal.
Legal Fiscal Análise
Se é senhorio e não tem atualizado a renda do seu inquilino, está a perder dinheiro — e o prejuízo acumula-se silenciosamente, ano após ano. Este guia explica, de forma simples, como funciona a atualização legal das rendas, o que tem de fazer para a aplicar e o que acontece se não a fizer.
O que é o coeficiente de atualização de rendas? Todos os anos, o Instituto Nacional de Estatística apura o coeficiente de atualização anual das rendas, com base na variação do Índice de Preços no Consumidor, sem habitação , correspondente aos últimos 12 meses com valores disponíveis a 31 de agosto. O respetivo aviso é publicado em Diário da República até 30 de outubro .
Em 2026, o coeficiente é de 1,0224 , o que corresponde a uma atualização máxima de 2,24% no regime supletivo previsto na lei.
A atualização é obrigatória? Não. A decisão de atualizar a renda é exclusivamente do senhorio . Pode optar por não aplicar o aumento, ou aplicar um valor inferior ao máximo permitido. Mas atenção: não atualizar tem consequências.
O que acontece se não atualizar? Se não atualizar a renda num determinado ano, não pode reclamar retroativamente os valores não cobrados. Contudo, a lei permite-lhe aplicar os coeficientes acumulados dos últimos três anos, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a atualização teria sido inicialmente possível (Art. 1077.º do Código Civil).
Por exemplo: um senhorio que não atualizou a renda desde 2023 pode, em 2026, aplicar os coeficientes de 2024, 2025 e 2026 de forma acumulada — o que pode resultar num aumento superior a 11%.
Passados esses três anos, o direito a aplicar os coeficientes antigos perde-se definitivamente.
Quando pode atualizar? A primeira atualização só pode ocorrer um ano após o início do contrato. As seguintes devem respeitar um intervalo mínimo de um ano desde a última atualização.
Exemplo: se o contrato começou em junho de 2025, a primeira atualização só pode ocorrer a partir de junho de 2026.
Como se calcula a nova renda? O cálculo é simples — basta multiplicar a renda atual pelo coeficiente:
Renda atual × Coeficiente = Nova renda
Exemplos para 2026 (coeficiente 1,0224):
O valor final deve ser arredondado para o cêntimo imediatamente superior (Art. 25.º do NRAU).
Como comunicar a atualização ao inquilino? A comunicação deve ser feita por escrito, através de carta registada com aviso de receção (ou entregue em mão com protocolo de receção assinado pelo inquilino). A carta deve incluir:
— O novo valor da renda
A nova renda produz efeitos 30 dias após a receção da comunicação pelo inquilino (Art. 1077.º, n.º 2 do Código Civil).
Se o imóvel arrendado constituir a casa de morada de família, a comunicação deve ser dirigida a cada um dos cônjuges (Art. 12.º do NRAU).
O inquilino pode contestar? O arrendatário pode reagir se a atualização não respeitar a lei ou o contrato, por exemplo se tiver sido aplicado um coeficiente incorreto, se não tiver sido respeitado o intervalo mínimo de um ano, ou se a comunicação não tiver sido feita nos termos legalmente exigidos.
Se a atualização tiver sido corretamente calculada e comunicada, a nova renda produz efeitos nos termos da lei, após o prazo de antecedência aplicável.
Contratos anteriores a 1990 Os contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do RAU estão sujeitos a um regime especial de transição e atualização de renda, previsto no NRAU. Nestes casos, não se aplica o regime simples de atualização anual por coeficiente nos mesmos termos dos contratos posteriores.
Resumo: o que fazer agora
Confirme se o contrato habitacional foi celebrado antes de 18 de novembro de 1990
Verifique se se aplica o regime especial previsto no NRAU
Prepare a comunicação inicial com os elementos legalmente exigidos, incluindo a renda proposta e a caderneta predial urbana
Envie a comunicação por carta registada com aviso de receção
Aguarde a resposta do arrendatário no prazo legal de 30 dias
Só depois dessa resposta poderá apurar-se o regime aplicável à atualização da renda e à eventual transição do contrato
📌 Nota: A informação partilhada neste artigo tem caráter meramente informativo e resulta da minha experiência no setor imobiliário. Não substitui aconselhamento jurídico especializado. Para análise de casos concretos ou questões legais específicas, recomendo sempre a consulta de um advogado ou outro profissional habilitado.
