O diploma promulgado
O Presidente da República, António José Seguro, promulgou em 12 de maio de 2026 o decreto-lei do Governo que aprova, ao abrigo da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas a fomentar a oferta de habitação. O diploma aguarda publicação em Diário da República, prevista para o final do mês de maio, momento a partir do qual entra formalmente em vigor — ainda que os efeitos retroactivos a 1 de janeiro de 2026 estejam previstos no próprio texto promulgado.
Duas medidas concentram, em particular, o interesse dos proprietários:
- A isenção integral de IRS sobre as mais-valias obtidas na venda de habitações, quando o valor seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional a rendas moderadas;
- A redução da taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10%, aplicável a contratos de arrendamento habitacional com rendas mensais até 2 300 €.
Integram ainda o diploma a redução do IVA da construção para 6%, o aumento do limite de dedução das rendas no IRS dos arrendatários para 900 € em 2026 e 1 000 € a partir de 2027, e a aplicação de uma taxa fixa de IMT de 7,5% a cidadãos não residentes na aquisição de habitação.
Isenção integral de mais-valias para quem reinveste em arrendamento
A medida com maior alcance patrimonial é a isenção total de tributação, em sede de IRS, das mais-valias obtidas na alienação de imóveis habitacionais, desde que o valor da venda seja reinvestido na aquisição de outro imóvel afecto ao arrendamento habitacional a rendas moderadas.
Os pressupostos da isenção são os seguintes:
- O valor da venda é reinvestido na aquisição de um imóvel destinado a arrendamento habitacional, com renda mensal até 2 300 € (valor moderado);
- O reinvestimento ocorre num intervalo de 24 meses antes ou 36 meses após a data da venda do imóvel anterior;
- O imóvel adquirido é efectivamente arrendado e permanece em regime de arrendamento durante, pelo menos, 36 meses — seguidos ou interpolados — ao longo dos primeiros cinco anos após a aquisição.
A medida abre, na prática, uma janela patrimonial relevante: proprietários que detenham imóveis com mais-valia latente significativa, designadamente segundas habitações ou imóveis recebidos em herança, passam a poder cristalizar o ganho sem encargo fiscal, desde que o capital seja realocado ao mercado de arrendamento dentro das condições previstas.
A isenção é cumulativa com a taxa de 10% de IRS sobre os rendimentos prediais subsequentes, descrita adiante.
IRS reduzido a 10% nas rendas até 2 300 €
A taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10% nos contratos de arrendamento habitacional, sejam novos ou já em vigor, desde que cumpridos os seguintes pressupostos:
- Renda mensal igual ou inferior a 2 300 € — valor correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida (920 € em 2026), passível de actualização anual por portaria conjunta dos ministérios das Finanças e da Habitação, em linha com o coeficiente de actualização previsto no NRAU;
- Contrato de arrendamento com duração mínima de três anos;
- Imóvel afecto a habitação permanente do arrendatário e correctamente classificado como habitacional na matriz predial;
- Contrato comunicado à Autoridade Tributária, com as rendas declaradas como rendimentos prediais (Categoria F), sem divergências entre o contrato, a afectação matricial e a declaração de IRS.
O regime vigora até 31 de dezembro de 2029. Ficam excluídos o alojamento local, os arrendamentos turísticos ou de curta duração e os contratos destinados a comércio ou serviços, aos quais continuam a aplicar-se as taxas em vigor.
Efeitos retroactivos a 1 de janeiro de 2026
A descida da taxa terá efeitos retroactivos a 1 de janeiro de 2026, conforme informação confirmada pelo Ministério das Finanças. Os senhorios que cumpram os requisitos aplicam, portanto, o novo regime à totalidade dos rendimentos prediais auferidos desde o início do ano — desde que o diploma venha a ser publicado em Diário da República, o que se aguarda para o final do mês de maio.
O acerto faz-se no apuramento do IRS de 2026, a entregar em 2027.
Simulação: o ganho real numa renda de 2 000 € mensais
Para ilustrar o impacto da medida, considere-se um contrato de arrendamento habitacional com renda mensal de 2 000 € (24 000 € anuais), com despesas dedutíveis típicas de 2 000 € anuais — designadamente IMI, condomínio, seguro multirriscos e pequenas conservações correntes. O rendimento tributável anual é, assim, de 22 000 €.
| Indicador | Regime anterior (25%) | Novo regime (10%) |
| Renda bruta anual | 24 000 € | 24 000 € |
| Despesas dedutíveis estimadas | 2 000 € | 2 000 € |
| Rendimento tributável | 22 000 € | 22 000 € |
| IRS apurado | 5 500 € | 2 200 € |
| Rendimento líquido anual | 16 500 € | 19 800 € |
A diferença ascende a 3 300 € por ano, equivalentes a cerca de 275 € por mês, a favor do senhorio. Em termos relativos, a carga fiscal sobre os rendimentos prediais reduz-se em 60%.
A simulação contempla apenas a vertente de rendimentos correntes. Para quem combine a entrada num contrato deste regime com uma venda anterior cujo valor tenha sido reinvestido no imóvel agora arrendado, ao ganho corrente acresce a isenção de mais-valias na operação de alienação — efeito patrimonial que, dependendo do montante da mais-valia, pode superar em várias ordens de grandeza a poupança anual de IRS.
O englobamento continua a ser uma opção
Apesar da introdução da taxa autónoma de 10%, mantém-se a possibilidade de o senhorio optar pelo englobamento dos rendimentos prediais — somando-os aos restantes rendimentos sujeitos a IRS e aplicando, sobre o total, as taxas progressivas previstas no artigo 68.º do Código do IRS. A opção exerce-se no preenchimento da declaração anual, no quadro próprio do Anexo F.
A análise da vantagem do englobamento é casuística e tende a justificar-se em situações como:
- Contribuintes com rendimento global reduzido, cuja taxa média efectiva de IRS sobre o conjunto dos rendimentos é inferior a 10%;
- Existência de prejuízos fiscais imputáveis à Categoria F dedutíveis nos termos do artigo 55.º do Código do IRS;
- Situações em que apenas tenham sido recebidas algumas mensalidades de renda no ano em causa, conjugadas com outras especificidades do agregado familiar.
Com a taxa autónoma a fixar-se nos 10%, a generalidade dos cenários conduz a uma menor vantagem comparativa do englobamento, embora este permaneça como opção legalmente disponível, a ponderar à luz da situação fiscal global do contribuinte.
